Mietrückstand und Kündigung im Gewerbe
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einer Entscheidung vom 23.07.2008 (XII ZR 134/06) bestätigte der BGH, dass auch in einem Geschäftsraummietverhältnis ein Rückstand, wenn dieser den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt, zur fristlosen außerordentlichen Kündigung ausreicht. Dieser Rückstand muss allerdings aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultieren. Sollte der Rückstand aus anderen Zahlungszeiträumen herrühren, wäre eine fristlose Kündigung erst begründet, wenn zwei Monatsmieten Mietrückstand überschritten wären. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten daher genau darauf achten, wann und in welcher Höhe die Miete gezahlt wird.
Bereits ein Mietrückstand von 0,01 € aus einem Monat und eine zu späte Zahlung der Miete im nächstfolgenden Monat, würden danach den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
Annenstraße 38, 08523 Plauen
Tel.: 03741/1469920
Wesentliche Änderungen des Mietvertrages müssen der Schriftform genügen
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Auch in seiner Entscheidung vom 19.09.2007 (XII ZR 198/05) hat der BGH wieder eine interessante Entscheidung zur Frage der Schriftform im Gewerberaummietverhältnis getroffen. Grundlage war der Fall, dass nach dem schriftlichen Mietvertrag der dortigen Parteien die jährliche Miete in 4 vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals fällig war. Später wurde diese Zahlungsweise der Miete einvernehmlich von quartalsweise auf monatlich umgestellt.
Diese Einigung geschah jedoch formlos.
Grundsätzlich ist auch ein befristetes Mietverhältnis entsprechend den gesetzlichen Fristen kündbar, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht wahrt. Dabei muss nicht nur der Ursprungsmietvertrag, sondern auch wesentliche Nachträge dieser Schriftform entsprechen. Die hier vorgenommene Änderung der Zahlungsweise ist nach Ansicht des BGH jedoch wesentlich, dass sich die Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsverzuges zugunsten des Vermieters von fünf Monate auf zwei Monate verkürze. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der ursprünglich befristet abgeschlossene Mietvertrag damit kündbar wurde.
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Mitglied in einer Werbegemeinschaft
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie u. a. der BGH in seinem Urteil XII ZR 39/04 entschied, ist die Verpflichtung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter Mitglied einer Werbegemeinschaft in der Form einer GbR werden muss, unwirksam.
Gemäß Urteil des BGH stellt diese Verpflichtung dem Mieter gegenüber eine unangemessene Benachteiligung dar. Aufgrund der hier gewählten Form der GbR sei der Mieter weitgehend den Haftungsrisiken ausgesetzt, welche für ihn von vornherein nicht überschaubar waren und auch zum Zeitpunkt des Mietvertrags nicht übersehen werden konnten. Folge der Gesellschafterstellung innerhalb einer GbR ist, dass für sämtliche Verbindlichkeiten dieser Gesellschaft gehaftet wird. Der BGH ging jedoch davon aus, dass dies eine im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Miete zu zahlen hat und der Vermieter den Gebrauch des Mietobjektes gewährt, extrem abweichende Vereinbarung darstellt.
Zudem müssen nach Ansicht des BGH Klauseln, in welche die Mitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft oder die Erhebung von Beiträgen für eine solche festgehalten werden, grundsätzlich mit einer Höchstgrenze verbunden sein. Im hier vorliegenden Fall war eine solche Höchstgrenze in dem Vertrag nicht angegeben. Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und damit einen Grund für die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel. Mit der hier vorliegenden Klausel hätte die Klägerin, die Werbegemeinschaft, jederzeit die anfallenden Kosten ohne Höchstgrenze erhöhen können.
Eine solche Regelung benachteiligte die Beklagte, die Mieterin, demnach unangemessen. Der BGH hielt daher die gesamte Klausel für unwirksam.
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Fehlender Zugang zum Mietobjekt
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
In einem Urteil vom 12.11.2007 (8 U 194/06) entschied das KG Berlin, dass ein nicht ungehinderter Zugang zu einem Ladenlokal in der Innenstadt regelmäßig einen schwerwiegenden Mangel der Mietsache darstelle.
Durch Bauarbeiten und das dadurch nachfolgende Abstellen größerer Container war der Zugang zum Ladenlokal des beklagten Mieters in großem Umfang versperrt. Der Mieter minderte die Miete, der Kläger unterlag mit seinem Anspruch auf Mietzahlung vor Gericht. Das Gericht ging davon aus, dass aufgrund des hier vorliegenden Ausmaßes der Behinderung des Zugangs auch eine Minderung auf 0 gerechtfertigt sei.
Der Zugang zu einem Laden sei Voraussetzung für die vertragsgemäße Nutzung, insbesondere bei Geschäften, die auf vorbeilaufende Passanten und direkten Zugang zum Publikum angewiesen seien. Gerade solche Geschäfte müssten für die Laufkundschaft ohne Behinderung erreichbar sein.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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Auskunftspflichten bei Untervermietung
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel, Plauen
Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.11.2006 entschied, hat ein Mieter, wenn er den Wunsch zur Untervermietung hegt, seinem Vermieter grundsätzlich Auskunft darüber zu erteilen, welche wesentlichen Bedingungen in dem geplanten Untermietvertrag enthalten sind.
Das Gericht entschied, dass zumindest die Miethöhe, die Vertragsdauer und die wirtschaftliche Situation des geplanten Untermieters dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Letzteres trifft zumindest für den Fall zu, in welchem der Hauptmieter eine Betriebspflicht gegenüber seinem Vermieter übernommen hat. Der hier klagende Vermieter hatte dem Wunsch des Mieters nach Zustimmung zur Untervermietung nicht Folge geleistet.
Letzterer hatte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Der BGH ging jedoch in seiner Entscheidung davon aus, dass, um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob der die Erlaubnis zur Untervermietung gewährt, dem Vermieter zumindest die o. g. Inhalte des Untermietvertrages mitgeteilt werden müssen. Allein der Umstand, dass der Hauptmieter dem Vermieter zur Betreibung seines Unternehmens, d. h. der Betriebspflicht, verpflichtet sei, reiche in derartigen Fällen schon aus, um die Zustimmung zur Untervermietung verweigern zu können. Das Gericht ging davon aus, dass auch der in einem Einkaufszentrum zu erwartende Leerstand bzw. daraus resultierende Räumungsprobleme den Vermieter zu seiner Haltung berechtigen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Andreas Möckel,
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